LA CONTRIBUTION FONCIERE DES PROPRIETES BATIES (CFPB) EN HAÏTI : PRESENTATION ET PROPOSITIONS DE MODIFICATIONS

Avertissement

Ce travail de recherche et d’analyse approfondie sur la fiscalité immobilière en Haïti est le fruit d’une collaboration rigoureuse menée dans le cadre du programme de Master en Droit des Affaires de l’Université d’État d’Haïti. Il a été rédigé conjointement par un collectif de juristes, d’avocats, dont voici les noms :

1. Me Fadner ALOUINOR
2. Me Kenson ANERIUS
3. Me Roudenel ANTOINE
4. Me Merlan BELABRE
5. Me Philaxin DUCARMEL
6. Me Nicole DUROSEAU
7. Me Candide Kaustsky JEAN
8. Me Jonas MERZILUS
9. Me Chesnel SILIONA
10. Me Jean Bénédick ST JUSTE
11. Me Philippe Junior VOLMAR

Plan de l’article

INTRODUCTION

DEVELOPPEMENT

CHAPITRE I : Le cadre juridique et fiscal de la Contribution Foncière des Propriétés Bâties (CFPB)

• Partie A : Les fondements légaux, réglementaires et principes généraux de la CFPB
  1. La base légale et les sources normatives de référence
  2. Les principes fiscaux et constitutionnels applicables
• Partie B : Les institutions chargées de la gestion et du contrôle de la CFPB
  1. Le rôle de la Direction Générale des Impôts (DGI) dans la collecte de la CFPB
  2. Le rôle des Collectivités territoriales (CT) dans la collecte de la CFPB

CHAPITRE II : Le régime fiscal et les mécanismes de perception de la CFPB

• Partie A : L’assiette et le calcul de taxation de la CFPB
  1. L’assiette de la contribution foncière des propriétés bâties (CFPB)
     1. La base de taxation de la CFPB, sa structure et sa liquidation
     2. La structure de la CFPB
     3. La liquidation de la CFPB et le barème
        1. Barème de la CFPB
           1. Taux d’imposition de la CFPB
           2. Présentation de deux cas d’espèce (fiction fiscale)

• Partie B : Les mécanismes d’application et de perception de la CFPB
  1. Les exonérations et exemptions de la CFPB
     1. Les exonérations de la CFPB
     2. Les exemptions de la CFPB
  2. Les modalités de recouvrement et le rôle des institutions
     1. Le paiement et la périodicité
     2. Les sanctions, pénalités, amendes et voies de recours
        1. Régime des sanctions : pénalités, amendes

CHAPITRE III : Les limites, faiblesses et dysfonctionnements du régime actuel de la CFPB

• Partie A : Les insuffisances techniques et administratives
  1. L’absence d’un cadastre moderne informatisée
  2. Les faiblesses du recouvrement fiscal
• Partie B : Les inégalités et les carences juridiques
  1. Les inégalités dans la répartition de la charge fiscale
  2. Les lacunes normatives et le manque de sanctions rigoureuses
     1. Manque de sanctions rigoureuses et défaillances procédurales
     2. Conséquences pratiques

CHAPITRE IV : Propositions de réformes et perspectives de modernisation de la CFPB

• Partie A : Modernisation des outils techniques et administratifs
  1. Réforme du cadastre et digitalisation
  2. Renforcement institutionnel : l’élargissement de l’assiette et la sensibilisation fiscale
• Partie B : Révision du cadre juridique et fiscal
  1. Révision du Code fiscal 2015 codifié par Joseph PAILLANT
  2. Incitations, équité fiscale et propositions pour combler les lacunes
     1. Incitations et équité fiscale
     2. Propositions concrètes pour combler les lacunes

CONCLUSION

BIBLIOGRAPHIE

NOTES DE BAS DE PAGE

INTRODUCTION

La contribution foncière des propriétés bâties (CFPB) constitue une ressource fiscale essentielle pour les collectivités territoriales. En d’autres termes, la fiscalité immobilière constitue un instrument essentiel du développement économique et social, en permettant à l’État de mobiliser les ressources nécessaires au financement des services publics. Elle vise à assurer une participation équitable des propriétaires au financement des services publics locaux à travers l’imposition des biens immobiliers. Toutefois, son application demeure confrontée à de nombreuses difficultés liées à la faiblesse du cadastre, au manque de mise à jour des valeurs foncières et à la faible capacité de recouvrement. L’étude de la CFPB conduit à examiner d’une part son cadre juridique et son fonctionnement, et d’autre part ses limites et les perspectives de réforme pour une meilleure efficacité fiscale.

Parmi les impôts directs existant en Haïti, la Contribution Foncière des Propriétés Bâties (CFPB) occupe une place singulière en tant qu’impôt local destiné à renforcer l’autonomie financière des collectivités territoriales. Dans un pays en développement comme Haïti, où la mobilisation des ressources internes demeure un défi majeur, la Contribution Foncière des Propriétés Bâties (CFPB) représente un instrument stratégique pour renforcer la justice fiscale et promouvoir le développement local. Elle permet de mesurer la capacité de l’État à mobiliser les ressources internes issues du patrimoine immobilier.

L’article 1er du Décret du 05 avril 1979 définit la CFPB ainsi : « Contribution Foncière des Propriétés Bâties (CFPB) est un impôt réel communal basé sur la valeur locative de tout immeuble. La valeur locative est le prix auquel l’immeuble est loué ou celui auquel il peut être loué » [1]. Cet impôt réel, annuel est perçu sur les immeubles bâtis, c’est-à-dire sur les constructions fixées au sol et destinées à un usage d’habitation, commercial, industriel ou administratif. Elle se distingue de la Contribution Foncière des Propriétés Non Bâties (CFPNB), qui concerne les terrains nus ou propriété-nue ou nu-propriété. En droit fiscal haïtien, elle constitue une des composantes de la fiscalité foncière, aux côtés de la Contribution Foncière des Propriétés Non Bâties (CFPNB). La CFPB est régie par le Décret du 23 décembre 1981 modifiant celui du 5 avril 1979 portant réforme du système fiscal haïtien.

L’intérêt de l’étude de la CFPB réside dans son importance économique, sociale et juridique. Cet impôt représente une source potentielle de revenus stables pour les collectivités territoriales (CT), mais souffre d’un rendement faible en raison d’une base cadastrale obsolète, d’une mauvaise évaluation des biens et d’une faible capacité administrative de recouvrement. Dans un contexte de décentralisation, repenser la CFPB constitue donc un levier de modernisation fiscale. En ce sens, l’étude de la CFPB revêt une importance capitale pour comprendre les mécanismes de financement de l’État haïtien et surtout à travers des Collectivités territoriales (CT). En outre, elle permet d’analyser la problématique de la fiscalité immobilière dans un pays où la propriété foncière est souvent informelle, rendant difficile la mobilisation des recettes fiscales.

Dans quelle mesure la Contribution Foncière des Propriétés Bâties en Haïti (CFPB), telle qu’elle est conçue et appliquée aujourd’hui, répond-elle aux exigences d’efficacité, d’équité et de justice fiscale ? Constitue-t-elle un instrument efficace de mobilisation des ressources fiscales, et quels sont les obstacles à son application optimale dans le contexte haïtien ? Quelles réformes pourront en améliorer le rendement et la légitimité ?

Pour répondre à cette problématique, nous examinerons successivement : le cadre juridique et institutionnel de la CFPB en Haïti (I), le régime fiscal et les mécanismes de perception de la CFPB (II), les limites et dysfonctionnements du régime actuel de la CFPB (III) et les propositions de réformes pour une modernisation efficace de la fiscalité foncière en Haïti (IV).

CHAPITRE I : Le cadre juridique et fiscal de la Contribution Foncière des Propriétés Bâties(CFPB)

L’analyse du cadre juridique de la CFPB permet de comprendre les fondements légaux, les modalités de calcul et les objectifs poursuivis par le législateur haïtien. Ce premier chapitre expose la nature, le champ d’application et les principes directeurs de cet impôt local. Il contient deux grands points traitant respectivement : des fondements légaux, réglementaires et principes généraux de la CFPB (A) et des institutions chargées de la gestion et du contrôle de la CFPB (B).

Partie A : Les fondements légaux, réglementaires et principes généraux de la CFPB

La Contribution Foncière des Propriétés Bâties (CFPB) en Haïti repose sur un ensemble de textes législatifs et réglementaires qui encadrent son établissement et sa perception. Ces dispositions traduisent la volonté de l’État d’assurer une fiscalité locale équitable et conforme aux principes généraux du droit fiscal. L’étude de ces fondements permet de mieux comprendre le cadre juridique qui régit la CFPB et les garanties offertes tant à l’administration qu’aux contribuables.

1. La base légale et les sources normatives de référence

La base juridique principale de la CFPB se trouve dans le Code fiscal haïtien, juin 2015, par Joseph PAILLANT, notamment dans ses articles 1 à 34 relatifs aux contributions foncières. Il définit les modalités de calcul, de perception, les exemptions et exonérations applicables. Selon cet adage latin « Nulla poena sine lege » traduit en français ainsi : « il n y a pas de texte sans loi ». En droit fiscal deux principes sont expliqués par cet adage latin :

• Il n’existe pas d’impôt sans texte. C’est le principe de la légalité de l’impôt. La coutume n’existe pas en droit fiscal.
• Il n’y a pas d’exonération ni d’exemption sans texte de loi.

Les lois fiscales étant d’ordre public, l’Administration ne peut, en principe, se refuser de percevoir un impôt quelconque ou d’exonérer, d’exempter un contribuable, pour des raisons que le législateur ne prévoit pas.

En vertu de l’article 23 du Décret du 5 avril 1979 modifié par celui du 23 décembre 1981 : « la contribution foncière est due pour l’intégralité de l’exercice, à partir du premier octobre de chaque année. Cependant, elle peut être payée jusqu’à 31 mars sans surtaxes et aucune pénalité par le propriétaire au 1er janvier de chaque année fiscale ». Sachant que la CFPB trouve sa principale base légale dans le Décret précité.

La loi portant sur le Code des investissements du 26 novembre 2002 modifiant le décret du 30 octobre 1989 relatif au Code des investissements. Moniteur No. 4, 26 Novembre 2002 ; la loi portant sur les zones franches. Moniteur No. 62, 2 août 2002 ; les accords, traités et conventions signés entre l’État haïtien comportant des clauses d’exonérations et d’exemptions de la CFPB.

2. Les principes fiscaux et constitutionnels applicables

La Contribution Foncière des Propriétés Bâties (CFPB) repose sur des principes constitutionnels, notamment :

• Le principe de légalité de l’impôt, consacré par l’article 218 de la Constitution de 1987, selon lequel « nul impôt ne peut être établi que par la loi » ; ce principe garantit la transparence et la prévisibilité du système fiscal. Quant à l’article 2017 de cette même constitution : « les finances de la Républiques comportent deux composantes : les finances nationales et les finances locales. Leur gestion respective est assurée par des organismes et mécanismes prévus à cet effet. L’exécutif est tenu de prévoir un mode de consultation des collectivités territoriales pour toute démarche intéressant les finances locales » ;
• Le principe d’égalité devant l’impôt, garantissant que tous les propriétaires soient imposés selon la valeur réelle de leurs biens ;
• Le principe de territorialité, qui veut que l’impôt s’applique aux propriétés situées sur le territoire national.

B : Les institutions chargées de la gestion et du contrôle de la CFPB

La gestion et le contrôle de la Contribution Foncière des Propriétés Bâties (CFPB) reposent sur l’intervention coordonnée de plusieurs institutions publiques. Ces organismes assurent à la fois l’évaluation des biens, la perception de l’impôt et la vérification de sa conformité aux lois fiscales. Leur action vise à garantir une administration efficace et transparente de cette ressource locale essentielle. L’analyse de ces institutions permet de comprendre la répartition des compétences entre l’État central, la Direction Générale des Impôts (DGI) et les collectivités territoriales (CT).

1. Le rôle de la Direction Générale des Impôts (DGI) dans la collecte de la CFPB

La DGI, en vertu de la législation fiscale haïtienne sur l’impôt dont la CFPB, est chargée de la détermination des bases imposables, de la perception de l’impôt et du contrôle des contribuables. Elle établit les rôles d’imposition, procède à la mise à jour des matrices cadastrales et perçoit la CFPB pour le compte de l’État et des municipalités.

Dans la liquidation et la perception de la CFPB, la DGI joue un rôle d’intermédiaire ou de facilitateur entre la mairie et la banque. La mairie après avoir enrôlée et évaluée l’immeuble et fixe le montant de la CFPB à payer à travers une fiche de paiement délivrée à cet effet par la mairie ; le contribuable s’oriente vers la DGI pour l’enregistrement de l’immeuble et lui fait sortir un bordereau puis se rend à la banque pour l’acquitter.

2. Le rôle des Collectivités territoriales(CT) dans la collecte de la CFPB

Les Collectivités Territoriales(CT) jouent un rôle central dans la collecte de la Contribution Foncière des Propriétés Bâties (CFPB), car cette taxe constitue une ressource essentielle à leur autonomie financière. Elles participent activement à l’identification des propriétés imposables, à la sensibilisation des contribuables et à la mise à jour des registres fonciers. Par leur proximité avec la population, elles facilitent le recouvrement et contribuent à réduire l’évasion fiscale locale. Toutefois, leur efficacité demeure souvent limitée par le manque de moyens techniques, humains et logistiques, nécessitant un meilleur encadrement institutionnel et un renforcement de la décentralisation fiscale.

Les collectivités territoriales en cette matière, rentrent de plein pied dans la logique de la décentralisation fiscale. On entend par décentralisation fiscale le transfert de certaines compétences de la fiscalité de l’État central vers les collectivités locales. Elle implique la prise en charge de certaines ressources fiscales par les pouvoirs locaux, et vise à une plus grande autonomie financière en matière de décision de dépenses.

Il est important pour qu’un régime décentralise les ressources internes des collectivités territoriales qui constituent un pourcentage important par rapport aux transferts de l’État central afin d’éviter le phénomène de tutelle indirecte. La décentralisation fiscale implique donc la disposition par les collectivités de ressources suffisantes pour faire face à leurs obligations. « […] la plupart des pays envoies de développement, les ressources propres n’assurent jamais l’autosuffisance »[2]. La décentralisation étant un processus, il faudrait qu’indépendamment des conditions de départs, on retienne que le but à atteindre est l’autonomie fiscale.

CHAPITRE II : Le régime fiscal et les mécanismes de perception de la CFPB

Le régime fiscal de la Contribution Foncière des Propriétés Bâties (CFPB) détermine les règles juridiques et techniques encadrant son assiette, son taux et ses modalités de recouvrement. Les mécanismes de perception, quant à eux, précisent les procédures d’évaluation, de déclaration et de paiement de l’impôt par les contribuables. Malgré sa pertinence théorique, la CFPB peine à jouer pleinement son rôle fiscal et économique. Ce chapitre met en lumière les techniques, les modalités et les mécanismes de recouvrement de la CFPB ainsi que les faiblesses structurelles et institutionnelles qui entravent son efficacité.

A : L’assiette et le calcul de taxation de la CFPB

L’assiette et le calcul de la Contribution Foncière des Propriétés Bâties constituent les éléments essentiels qui déterminent le montant de l’impôt dû par chaque contribuable. L’assiette désigne la base imposable, c’est-à-dire la valeur locative ou vénale des biens immobiliers bâtis. Le calcul de taxation de la CFPB comme l’impôt réel repose sur des taux fixés par la loi, appliqués en fonction de la catégorie et de la valeur du bien concerné. L’analyse de ces deux aspects permet de comprendre comment se forme la charge fiscale réelle des propriétaires et d’évaluer l’équité du système en vigueur.

1. L’assiette de la contribution foncière des propriétés bâties(CFPB)

L’assiette de la CFPB comprend toutes les constructions permanentes à usage d’habitation, commercial ou industriel. « Elle est la valeur locative. Cette valeur s’entend du prix auquel l’immeuble est ou peut être loué. C’est donc une valeur estimative »[3]. Selon le Décret du 23 décembre 1981 modifie celui du 5 avril 1979, la base imposable est déterminée sur la valeur locative de l’immeuble. L’évaluation de la CFPB est effectuée par la DGI à partir d’un barème tenant compte de la localisation, des matériaux, de la superficie et de l’usage.

1.1.La base de taxation de la CFPB, sa structure et sa liquidation

La base de la taxation de la Contribution Foncière des Propriétés Bâties (CFPB) se calcule à partir du taux de taxation. Selon l’article 1 du Décret du 5 avril 1979, « la CFPB est un impôt réel communal basé sur la valeur locative de tout immeuble. La valeur locative est le prix auquel l’immeuble est loué ou celui auquel il peut être loué ». C’est à partir de la détermination de cette valeur locative que l’on peut calculer le montant de la CFPB à payer par le contribuable.

Déterminer la valeur locative consiste [4] :

• Soit à prouver le montant du loyer payé par le locataire, aux conditions normales du marché. La loi fait obligation à ce dernier de présenter les pièces justificatives requises ;
• Soit à estimer le prix qui serait réclamé et payé comme loyer, pour un immeuble, aux conditions normales du marché. On parle alors d’estimation ou d’évaluation de la valeur locative.

1.2. La structure de la CFPB

On parle de structure de la CFPB pour designer l’ensemble formé par les taux appliqués aux différents niveaux de la valeur locative des plafonds et les planchers. On dit que la CFPB est un impôt progressif, c’est-à-dire que plus la valeur locative est élevée, plus grand est le taux de taxation. La structure de l’impôt locatif est établie dans un tableau qu’on appelle BAREME. En effet, après avoir déterminé la valeur locative de l’immeuble, il importe de définir le montant principal de la CFPB à payer par le contribuable, en multipliant la valeur locative par le taux correspondant [5].

1.3. La liquidation de la CFPB et le barème

La liquidation de la CFPB consiste à déterminer le montant de la créance à payer par le contribuable. Le montant principal est obtenu en multipliant la valeur locative par le taux correspondant indiquant dans le barème. Il faut toutefois tenir compte de deux(2) aspects importants : les montants additionnels à payer et de possibles rabattements. Les montants additionnels sont la taxe additionnelle de 10% revenant au trésor public, le DSAV de 2 ‰, les possibles surtaxes et les pénalités. Le contribuable, dans tous les cas, paie un montant supérieur à celui du montant principal de la CFPB [6].

1.3.1. Barème de la CFPB

Le barème de la CFPB est un tableau comportant des intervalles de valeurs de CFPB et indiquant pour chaque intervalle le taux correspondant, permettant ainsi de calculer le montant principal à payer, qui est égal au produit de la valeur locative par le taux correspondant. Mais attention, le montant principal n’est pas tout ce que le contribuable doit payer. Il faut y ajouter des taxes accessoires, à savoir 10% pour le trésor public, 2‰ et, parfois, des surtaxes ou des pénalités. Le barème de la CFPB est construit selon l’article 2 du décret du 5 avril 1979. C’est ce barème qui permet de visualiser la structure de la CFPB et de percevoir la liquidation de la CFPB [7].

1.3.1.1. Taux d’imposition de la CFPB

Taux d’imposition de la CFPB : article 2 modifié par la loi de finances 2017-2018 : Tout immeuble pouvant abriter des personnes ou des biens, occupé ou non habité par son propriétaire ou en location, est assujetti à la CFPB selon sa valeur locative brute ou l’estimation locative annuelle d’après le barème ci-dessous [8] :

Tranche de valeur locative annuelle	Taux applicables %
Jusqu’à 50,000.00 gdes	6
De 50,001.00 à 100,000.00 gdes	7
De 100,001.00 à 150,000.00 gdes	8
De 150,001.00 à 200,000.00 gdes	9
Plus de 200,000.00 gdes	10

Les taux de la CFPB varient généralement entre 6 % et 10 % de la valeur locative annuelle selon la catégorie du bien (résidentiel, commercial, industriel).

1.3.1.2. Présentation de deux cas d’espèce ( fiction fiscale)

L’article 23 du décret du 5 avril 1979, les redevances CFPB doivent être payées avant le 31 mars de chaque année fiscale suivante. Dans le cadre de ce devoir, nous sommes obligés de présenter un cas d’espèce en termes de fiction fiscale, en vue de montrer comment liquider la CFPB.

Cas d’espèce 1 :

M. Bolivar Jean-Baptiste est propriétaire d’un immeuble se situant à Thomassin 32. Sa valeur locative est estimée à un million cinq cent mille (1,500.000.00) gourdes. Sachant que le monsieur Jean-Baptiste a honoré ses redevances fiscales en 31 avril mai 2025. Son NIF est 004-325-452-2. Calculer la CFPB à payer pour l’exercice 2024-2025.

Résolution du cas d’espèce 1

Calculons ensemble la Contribution Foncière des Propriétés Bâties (CFPB) à payer pour l’exercice fiscal 2024-2025, selon la législation fiscale haïtienne en vigueur (décret du 5 avril 1979 modifié par laa loi de finances 2017-2018 et instructions de la DGI). Résolution du cas d’espèces

Calculons ensemble la Contribution Foncière des Propriétés Bâties (CFPB) à payer pour l’exercice fiscal 2024-2025, selon la législation fiscale haïtienne en vigueur (décret du 5 avril 1979 et instructions de la DGI).

Base légale applicable

La CFPB est régie par le Décret du 5 avril 1979 modifié, relatif à la contribution foncière des propriétés bâties. L’article 5 du décret fixe le taux d’imposition progressif sur la valeur locative annuelle du bien. Selon les barèmes en vigueur publiés par la DGI, les taux sont les suivants :

Données du problème

Localisation : Thomassin 32 (Commune de Pétion-Ville)

Valeur locative annuelle : 1 500 000 gourdes

Date du paiement de la CFPB le 31 avril 2025

Exercice fiscal : 2024-2025

Exigibilité : La CFPB doit être payée chaque année entre le 1er octobre et le 31 mars pour l’exercice en cours. M BOLIVARD paie un mois après la date fixée pour liquider la CFPB. Il a une pénalité de 5% du montant à payer pour le mois de retard selon les dispositions de l’article 23 du décret du 5 avril 1979.
Calcul de la CFPB.

Le bien ayant une valeur locative supérieure à 500 000 gourdes, il est imposé au taux marginal de 10 %.

Base d’imposition =1,500,000. 00 gourdes

Taux d’imposition = 10%

Montant principale : 1,500,000.00 × 10% = —————————— 150,000.00

Pénalité : avril 2025 (150,000.00 x 5/100) = 7,500.00

Taxe additionnelle : (150,000.00 x 10/100) = 22,500.00 —————- 15,000.00

Montant principal de la CFPB avant DSAV —————————— 172,500.00

DSAV : (150,000.00 x 2/1000) = ———————————— 300.00

Montant à payer : ——————————————————– 172,800.00 Gdes.

Le montant de la CFPB à payer pour l’exercice 2024-2025 est 259,200.00 Gourdes

Cas d’espèce 2.

Le sieur Séraphin JOLIBOIS est propriétaire d’un immeuble situé à Delmas 57, au numéro 90.Sa valeur locative annuelle est évaluée à 650,000.00 gourdes. Le sieur JOLIBOIS a soumis la déclaration de la valeur locative de l’immeuble le 15 décembre 2023. Son NIF est 004-325-452-8. Quel est le montant de la CFPB à payer par le Sieur JOLIBOIS pour l’exercice fiscal 2023-2024?

Solution

Données

Propriétaire: Séraphin JOLIBOIS

NIF: 004-325-452-8

Adresse : 90, Delmas 57, Delmas.

Nature du bien : Maison individuelle

Valeur locative : 650,000.00 godes

Date de déclaration de paiement : 15 Décembre 2023

Exercice fiscal: 2023-2024.

Exigibilité : La CFPB doit être payée chaque année entre le 1er octobre et le 31 mars pour l’exercice en cours ; Selon les dispositions de l’article 23 du décret du 5 avril 1979. Donc, JOLIBOIS paie le 15 décembre 2023, il est dans le délai dont dispose la loi, pas de retard et pas de pénalité.

Application : La valeur locative de l’immeuble est 650,00.00 gourdes, nettement dépassée 21,600.00 gourde, le taux de la liquidation applicable est 10% .

Calcule des CFPB pour l’exercice 2023-2024

Base d’imposition = 650,000.00 gourdes.

Taux d’imposition = 10 %

Montant principal de la CFPB : 650,000 x 10/ 100 = ——————————— 65,000.00

Taxe additionnelle. (65,000.00 x 10/100) = ——————————————– 6,500.00

Montant principal avant DSAV ——————————————————— 71,500.00

DSAV : (65,000. 00 x 2/1000) = ————————————————————– 130.00

Montant à payer : —————————————————————— 71,630.00 grdes

Le montant de la CFPB à payer est 71,630.00 gourdes

Partie B : Les mécanismes d’application et de perception de la CFPB

La Contribution Foncière des Propriétés Bâties ne se limite pas à la fixation d’un taux ; son efficacité dépend également des mécanismes d’application et de perception mis en place par les autorités fiscales. Ces mécanismes englobent l’identification des propriétés imposables, l’évaluation de leur valeur locative et la déclaration par les propriétaires; ainsi que celles qui sont exonérées et exemptées. La perception de la CFPB implique ensuite le recouvrement effectif de l’impôt, la tenue de registres précis et le suivi des paiements. Dans cette partie, nous analysons les immeubles (institutions) exonérés et exemptés de la CFPB, les mécanismes de recouvrement et les régimes de sanctions en cas de faux.

1. Les exonérations et exemptions de la CFPB

Les exonérations concernent tous les immeubles qui ne sont pas assujettis à la CFPB du fait de l’existence d’un seuil d’imposition. Les exemptions concernent des immeubles qui font normalement partie de l’assiette, mais qui, en raison de certaines conventions, ententes ou autres considérations, sont exclus du champ d’application de l’impôt [9].

1.1. Les exonérations de la CFPB

Les exonérations sont en effet basées sur la valeur et la localisation des immeubles. Sont exonérés du paiement de la Contribution Foncière des Propriétés Bâties (CFPB) :

a) L’immeuble situé dans les villes et bourgs occupé par son propriétaire et dont l’estimation locative est inferieur a 480.00 gourdes ;

b) L’immeuble situés dans les sections communale s occupée par son propriétaire et dont l’estimation locative est inférieur à 900.00 gourdes» [10].

L’article 3 du décret du 23 Décembre 1981 modifie celui du 5 avril 1979 sur la CFPB prévoit plusieurs exonérations, notamment :

les bâtiments appartenant à l’État, aux institutions religieuses et aux oeuvres de charité;

les propriétés affectées à l’enseignement public [11].

1.2. Les exemptions de la CFPB

Sont exempts des contributions foncières des propriétés bâties(CFPB), les immeubles appartenant [12]:

1. A l’État et aux communes ;
2. A l’Église catholique ou autres cultes reconnus par l’État et non productifs de revenus ;
3. Aux associations sans but non lucratif s’occupant d’oeuvres religieuses, scientifiques, sociales ou philanthropiques qui sont dotées de la personnalité civile ;
4. Aux congrégations, syndicats ou associations culturelles non productifs de revenus ;
5. Ceux appartenant en propre aux Ambassades ou aux consuls et exclusivement affectes aux bureaux de ces ambassade ou consulats ou au logement d’agents diplomatiques ou consulaires. Cette exemption n’est consentie que sous réserve de réciprocité.

« NB.- Sont exempts de la Contribution Foncière des Propriétés Bâties (CFPB) : les promoteurs de zones franches, les entreprises bénéficiant les avantages accordés par le code des investissements durant les cinq (5) premières années d’exploitation. Voir loi sur zones franches » [13] . Article 11.- Sont également exempts de la contribution foncière, les propriétaires dirigeant dans leurs propres immeubles un établissement d’enseignement reconnu d’utilité publique.

2. Les modalités de recouvrement et le rôle des institutions

Le recouvrement de la CFPB est confié à la Direction Générale des Impôts (DGI), en collaboration avec les mairies (art. 145). Ces dernières doivent procéder à la tenue et à la mise à jour du registre cadastral, instrument essentiel pour l’identification des propriétaires et l’évaluation des biens. Les modalités de perception et de recouvrement se présentent ainsi :

2.1. Le paiement et la périodicité

La CFPB, impôt local réel, est exigible annuellement. Le contribuable doit s’acquitter de sa dette avant le 31 mars de l’année fiscale, selon les dispositions de l’article 23 du Décret 1981 en son premier paragraphe : « la CFPB est due pour l’intégralité de l’exercice, à partir du premier octobre de chaque année. Elle peut être payée jusqu’à 31 mars sans surtaxe. Passé ce délai, le contribuable acquittera une surtaxe de 5% du montant total de la susdite contribution par mois ou fraction de mois de retard, sans que le montant de la surtaxe ne dépasse celui de l’impôt. […]». Le paiement s’effectue auprès de la DGI ou de la mairie compétente.

2.2.Les sanctions, pénalités, amendes et voies de recours

Tout défaut de paiement entraîne des pénalités de 10 % à 50 % du montant dû (art. 22 du décret). Les contestations peuvent être portées devant le Tribunal de Première Instance ou le Tribunal administratif fiscal, conformément aux articles 23 et suivants du décret fiscal.

2.2.1. Régime des sanctions : pénalités, amendes

Sous réserve des fins de non-recevoir, très couramment appliqué par les tribunaux et cours, que nous avons précédemment analysé, les infractions à la CFPB sont sanctionnées, comme pour toutes les infractions fiscales, par les surtaxes, pénalités et amandes.

En cette matière, on peut regrouper les sanctions, soit en fonction du statut du contrevenant (propriétaire ou déclarant et tiers ou plus spécifiquement le notaire faisant des actes translatifs de propriété des biens assujettis), soit en rapport avec la nature des infractions commises (retard ou défaut de déclaration, retard ou défaut de paiement).

• Le retard et fausse déclaration : quand le délai imparti est écoulé, le contribuable est passible d’une pénalité de 30% du montant principal de la CFPB [14]. Cependant, toute fausse déclaration entraine une pénalité de 50%, comme si la fausseté de cette déclaration (fraude fiscale) serait plus grave que le défaut ou le refus pur et simple de se soumettre à la loi (assimilable à l’évasion fiscale) [15].
• Le retard et le défaut de paiement de l’impôt liquidé : Suivant le délai imparti, jusqu’au 31 mars de l’exercice en cour, sont passible d’une surtaxe de 5% du montant total de la CFPB par mois aux fractions de mois de retard sans excéder le montant principal.

La CFPB est exclusivement liquidé au profit de la commune de la localité des bâtisses. Les créances qui en résultent sont réputés fiscales et considérées comme privilégiées [16] ; le recouvrement peut être poursuivi par voie de contrainte, suivant la procédure édictée par la loi du 22 aout 1983 régissant la matière. Elle implique, sans exclure les autres mesures coercitives prévues par ladite loi, notamment :

• La saisie et la vente des objets saisis, en priorité ce de la maison grevée de la dette, dans un délai de 15 jours [17], en cas de non-paiement et dans les conditions prévues par la loi.
• L’hypothèque de premier rang sur l’immeuble affecté.

CHAPITRE III: Les limites, faiblesses et dysfonctionnements du régime actuel de la CFPB

Le régime actuel de la Contribution Foncière des Propriétés Bâties en Haïti présente plusieurs limites qui entravent son efficacité et sa contribution réelle aux finances locales. Parmi ces faiblesses, on note l’obsolescence du cadastre, l’insuffisance des moyens techniques et humains pour le recouvrement et le contrôle, ainsi que la faible sensibilisation des contribuables. Ces dysfonctionnements peuvent entraîner une évasion fiscale importante et une méchanceté dans l’imposition des propriétaires. L’analyse de ces problèmes est essentielle pour proposer des mesures de réforme visant à renforcer l’efficacité, la transparence et l’équité de ce système.

A : Les insuffisances techniques et administratives

La gestion de la CFPB est largement affectée par des insuffisances techniques et administratives. L’inexistence d’un plan cadastral fiable bien définie et actualisé rend difficile l’identification et l’évaluation correcte des propriétés imposables. De plus, le manque de moyens humains qualifiés et de ressources logistiques limite l’efficacité du recouvrement et du suivi des paiements. Ces lacunes contribuent à l’évasion fiscale et réduisent considérablement la capacité des collectivités territoriales à mobiliser des ressources propres pour financer les services locaux.

1. L’absence d’un cadastre moderne informatisée

En Haïti, la propriété d’un terrain est souvent aléatoire. En l’absence d’un cadastre bien à jour, un terrain peut avoir plusieurs propriétaires à la fois, chacun brandissant un papier à l’appui de ses prétentions. Il n’est pas étonnant que les conflits fonciers y soient monnaie courante. Si les hommes de loi profitent du laisser-aller cadastral, le développement, lui, en souffre énormément [18].
L’une des principales faiblesses du système repose sur l’absence de cadastre national à jour. L’évaluation foncière se base souvent sur des estimations obsolètes datant de plusieurs décennies, ce qui compromet l’équité et la précision des montants perçus. Selon Jean-René Constant (2018, Revue Haïti Fiscalité Moderne), « la non-modernisation du cadastre empêche toute réforme durable du système fiscal local ».

La plus grande partie des terres haïtiennes appartient officiellement à l’État, mais il n’y a pas de véritable système national de cadastre. N’ayant pas d’autre choix, de nombreux paysans cultivent des terres qui appartiennent à l’État ou récoltent du bois illégalement sur ces terres. Dans la campagne haïtienne, les accords informels en matière de propriété foncière sont plus fréquents que les titres officiels, qui sont manifestement plus coûteux et moins souples. Le régime foncier va de l’accès direct en tant que propriétaire à l’accès indirect par la location ou l’usufruit.

2. Les faiblesses du recouvrement fiscal :

La faible capacité logistique et technologique de la DGI et des mairies empêche une collecte efficace. Selon une étude du Ministère de l’Économie et des Finances (MEF, 2020), moins de 20 % des contribuables potentiels s’acquittent effectivement de la CFPB. Cette faiblesse peut être expliquée par le non application de l’article 16 (du décret du 23 décembre 1981) qui dispose ce qui suit :

« Un recensement général sera entrepris au moins tous les trois(3) ans par l’Administration Communale conjointement avec l’office des contributions, en vue de l’enrôlement des nouvelles instructions, et, s’il y a lieu de la révision des anciennes estimations. Cependant, tout enrôlement ou révision devenu nécessaire en cours l’exercice pourra être entrepris à n’importe quel moment, par l’Administration Générale des Contributions.

Le contribuable dont l’immeuble aura été recense se présentera au bureau des contributions avec la fiche qui lui sera délivrée par les inspecteurs dans un délai ne dépassant pas les cinq(5) jours ouvrables, en vue de la détermination de la valeur locative de son immeuble.

Faute par lui de se présenter dans le délai imparti, la valeur locative sera d’office déterminée selon les données dont dispose l’administration générale des contributions.

En cas de refus ou incapacité de signer, mention en sera faite sur la déclaration ; cette déclaration fera foi en justice jusqu’à preuve contraire».

La DGI et les mairies souffrent d’un manque de coordination et de moyens humains et technologiques. Le taux de recouvrement de la CFPB demeure inférieur à 15 % du potentiel estimé (source : Ministère de l’Économie et des Finances, Rapport fiscal 2022).

Les faiblesses du recouvrement de la CFPB provoquent un déséquilibre budgétaire et crée la dépendance des collectivités vis-à-vis de l’État central. Les autorités locales deviennent structurellement dépendantes des subventions étatiques et de l’aide internationale. A cet effet, elles perdent une part importante de leur autonomie de décision et de leur crédibilité institutionnelle.

Ces faiblesses ralentissent le développement économique local. À cause de l’insuffisance des ressources issues de la CFPB, les communes ne peuvent pas : financer des infrastructures économiques (routes secondaires, marchés, centres artisanaux), soutenir les petites entreprises locales ou les activités génératrices de revenus et attirer des investisseurs à cause du manque de services de base (sécurité, propreté, accessibilité).

B : Les inégalités et les carences juridiques

1. Les inégalités dans la répartition de la charge fiscale

Les grandes propriétés urbaines échappent souvent à l’impôt, tandis que les petits propriétaires sont plus facilement identifiables et taxés, créant une injustice fiscale flagrante.
Les inégalités dans le recouvrement fiscal traduisent souvent une crise de confiance entre les contribuables et les autorités locales. Autre que la négligence portée sur les grandes propriétés urbaines, les citoyens ne perçoivent pas les retombées de leurs impôts, ce qui affaiblit le civisme fiscal. En plus, la corruption et le manque de transparence dans la gestion municipale qui aggravent cette méfiance.

L’injustice fiscale a aussi créé une inégalité entre les contribuables. Certains propriétaires payent régulièrement la CFPB, tandis que d’autres y échappent totalement. Cela crée une situation d’injustice fiscale, contraire au principe d’égalité devant l’impôt énoncé à l’article 218 de la Constitution de 1987 de la République d’Haïti. Cette situation nuit à la cohésion sociale des collectivités et renforce le sentiment d’impunité fiscale.

2. Les lacunes normatives et le manque de sanctions rigoureuses

La (CFPB) en Haïti repose principalement sur le décret de 5 avril 1979, modifié par Décret du 23 décembre 1981 ne prévoit pas de mécanisme coercitif efficace pour contraindre les contribuables à s’acquitter de leurs obligations, ce qui favorise la fraude et l’évasion fiscal. Malgré son importance pour les recettes communales et la fiscalité locale, la réglementation présente des lacunes normatives majeures et un dispositif de sanctions peu dissuasif. Ces carences fragilisent l’assiette fiscale, la justice entre contribuables et la capacité de l’État, des communes à mobiliser des revenus stables.

2.1.Lacunes normatives : défauts de la règle elle-même

1. Texte ancien et morcelé, il s’agit de l’obsolescence normative La CFPB est codifiée dans un décret de 1979 (et modifications anciennes) qui n’a pas été pleinement modernisé pour tenir compte de l’évolution économique, de l’inflation et des pratiques foncières contemporaines. L’absence d’un Code fiscal moderne laisse des blancs et contradictions.

2. Méthode d’évaluation imprécise et peu transparente La base (valeur locative / estimation locative) est définie mais le décret ne donne pas de méthode technique moderne, normalisée et objectivable (échelles cadastrales, coefficients locaux, fréquence de réévaluation). Cela laisse trop de marges d’interprétation à l’administration et ouvre la porte à l’arbitraire et aux négociations extra-légales.

3. Publicité foncière et absence d’un cadastre fiable L’assiette suppose des informations cadastrales et des bases de données de propriétés. En pratique, l’environnement foncier haïtien souffre d’un enregistrement incomplet et d’un défaut de cadastre unifié, ce qui empêche une application homogène et complète de la CFPB.

4. Exemptions et allègements mal ciblés Le décret prévoit exemptions et réductions (État, cultes, associations) mais la définition des conditions (par exemple : «non productifs de revenus») est vague, ce qui peut être détourné. De plus, réductions pour nouvelles constructions sont mal calibrées si elles ne prennent pas en compte la localisation et la capacité contributive des communes.

5. Clauses permettant d’éluder l’impôt (bouclage juridique) Plusieurs mécanismes légaux (estimation provisoire pour constructions inachevées, déductions pour meubles, partages de responsabilité entre occupant et propriétaire) créent des possibilités d’évitement si l’administration n’a pas de procédures opérationnelles strictes. Des propriétaires exploitent ces clauses (p.ex. laisser des travaux «inachevés» pour réduire l’assiette).

6. Absence d’indexation et inadaptation aux réalités économiques Seuils et barèmes non indexés entraînent une érosion du rendement réel de l’impôt (inflation, valorisation locale des biens). L’absence d’un mécanisme automatique d’actualisation rend les taux et tranches obsolètes.

2.2. Manque de sanctions rigoureuses et défaillances procédurales

1. Sanctions peu dissuasives et application laxiste Le régime de pénalités prévoit retards et amendes, mais en pratique les sanctions ne sont pas systématiquement appliquées et restent faibles par rapport aux gains d’élusion. L’application irrégulière affaiblit l’effet dissuasif.

2. Faible capacité de contrôle et d’audit local Les communes et la DGI manquent souvent de personnel formé, d’outils informatiques et d’accès à un cadastre fiable pour réaliser contrôles et vérifications, conditions nécessaires pour imposer des sanctions efficaces (redressements, astreintes, saisies).

3. Procédure de recouvrement inefficace Absence ou inefficacité des mesures exécutoires (hypothèques fiscales, procédures rapides de saisie/vente) réduit la probabilité de recouvrement effectif après constat d’impayés. Sans voies exécutoires efficaces, les pénalités restent théoriques.

4. Collusion et corruption potentielles Là où le contrôle est faible, des pratiques informelles (quitus factice, sous-déclaration convenue, paiements hors registre) minent l’application des sanctions légales. Le cadre normatif n’est pas accompagné de garanties suffisantes contre ces comportements.

5. Procès-verbaux et contentieux longs, coûteux Le contentieux fiscal/local est souvent long et peu accessible pour l’administration : les sanctions ne produisent donc pas leur effet immédiat attendu. Le droit prévoit des procédures, mais l’exécution pratique manque de célérité.

2.3. Conséquences pratiques

Perte de recettes locales importantes et inégalités fiscales (certains biens fortement taxés, d’autres échappent à l’impôt).

Distorsion du marché immobilier (comportements pour minimiser l’assiette : constructions inachevées, fausses déclarations).

Démotivation des administrations locales et perte de confiance des citoyens dans l’équité fiscale.

CHAPITRE IV : Propositions de réformes et perspectives de modernisation de la CFPB

Face à ces insuffisances, une réforme en profondeur de la CFPB s’impose pour renforcer la justice fiscale, améliorer la gouvernance locale et accroître les recettes publiques. Ce dernier chapitre propose des orientations pratiques et législatives.

A : Modernisation des outils techniques et administratifs

1. Réforme du cadastre et digitalisation

Il est urgent de mettre en place un cadastre numérique national, en collaboration avec le Ministère des Travaux Publics et la DGI, afin d’assurer une évaluation juste et actualisée des propriétés.
La mise en oeuvre du Projet National de Cadastre (PNC), appuyé par la Banque mondiale, vise à créer une base de données unifiée des propriétés. Une digitalisation des registres fiscaux et une interconnexion DGI/mairies renforceraient la traçabilité et l’efficacité du recouvrement.

2. Renforcement institutionnel : l’élargissement de l’assiette et la sensibilisation fiscale

Une décentralisation fiscale effective doit permettre aux communes de percevoir directement la CFPB, tout en bénéficiant de transferts de compétences et de moyens techniques. La sensibilisation des citoyens à la responsabilité fiscale locale pourrait accroître la légitimité de l’impôt. De plus, une révision des taux et une actualisation périodique de la valeur locative permettraient d’adapter la CFPB aux réalités économiques actuelles.

B : Révision du cadre juridique et fiscal

La révision du cadre juridique et fiscal de la contribution foncière des propriétés privées devra tenir compte de la révision code fiscal 2015 codifié par Joseph PAILLANT et des incitations et équité fiscale.

1. Révision du Code fiscal 2015 codifié par Joseph PAILLANT

Le manque d’un plan cadastral national à jour rend difficile la localisation et l’évaluation des propriétés bâties. Manque de compétences au niveau des mairies. Manque de sensibilisation des propriétaires pour se consentir à l’impôt touchant directement leurs propriétés bâties. De nombreux propriétaires échappent à l’impôt faute de titres fonciers clairs, ce qui engendre une évasion fiscale importante. Pour corriger certaines insuffisances administratives du cadastre, l’actualisation du Décret du 23 décembre 1981 modifie celui 5 avril 1979 est proposée ainsi que la révision du code fiscal 2015 codifié par joseph PAILLANT.

Une actualisation du code fiscal 2015 en vigueur devrait préciser :

• les méthodes modernes d’évaluation foncière (basées sur la valeur marchande) ;
• les mécanismes de sanctions pour non-paiement ;
• les exonérations limitées à des critères stricts de service public ;
• les exemptions doivent être révisées.

2. Incitations, équité fiscale et propositions pour combler les lacunes

2.1. Incitations et équité fiscale

Pour élargir l’assiette de la CFPB, l’Etat à travers une loi fiscale ou un décret fiscal pourra, dans une disposition, exiger soit au locataire, soit à n’importe quel voisin sous bénéfice des primes, l’enregistrement des contrats de bail à la DGI. Se faisant, l’Etat à travers la DGI va déterminer, à travers les données fiscales, si la maison mise en location a été déjà enrôlée dans le système, auquel cas, l’Administration fiscale pourrait l’enrôler et la taxer d’office.

Il faut également introduire des taux progressifs selon la valeur des biens ou leur usage (résidentiel, commercial, industriel) encouragerait une fiscalité plus équitable et conforme au principe de justice distributive défendue par le philosophe John Rawls, dans son livre titré : « Une théorie de la Justice, 1971») ainsi que par Aristote, dans son livre titré « La politique ». Appliquer et faire appliquer les dispositions se trouvant aux articles 27 et 28 du décret du 05 avril 1979.

2.2. Propositions concrètes pour combler les lacunes

1. Adoption rapide d’un Code fiscal moderne qui intègre la CFPB avec méthodes d’évaluation standardisées, indexation et règles de mise à jour périodique.

2. Normalisation de la méthode d’évaluation • Barèmes locaux, coefficients par zone, grille technique accessible au public, réévaluations périodiques (exemple : tous les 3 à 5 ans). Rendre l’évaluation contestable selon procédure écrite et limitée.

3. Renforcement du cadastre et reconstitution de la base des données foncières Numérisation, géoréférencement, interopérabilité avec services d’urbanisme et municipalités pour assurer une assiette exhaustive.

4. Rigidité des sanctions et facilitation de l’application automatique et traçable des sanctions Multiplier les mécanismes d’exécution (hypothèque fiscale, saisie-vente codifiée), majorations progressives cohérentes avec la gravité et automatisation du calcul des pénalités pour réduire l’arbitraire.

5. Renforcement des capacités locales et transparence Former des agents communaux de la DGI, audits externes, contrôles croisés, publication des recettes communales et des listes de contribuables (dans le respect de la loi) pour dissuader collusion.

6. Réduction des niches non justifiées et précisions des exemptions, exonérations Clarifier les conditions d’exonération (statuts, critères de non-productivité), encadrer strictement les allègements temporaires, conditionner les réductions à des obligations (exemple : déclaration, contrôle technique).

CONCLUSION

La Contribution Foncière des Propriétés Bâties constitue un instrument essentiel du financement local en Haïti. Fondée sur des bases légales solides, elle traduit le principe constitutionnel de solidarité nationale et locale. Elle représente un instrument essentiel de la fiscalité haïtienne, garant de la mobilisation des ressources internes et du développement local. Toutefois, sa mise en oeuvre reste entachée par des failles structurelles et administratives. Voilà pourquoi le législateur du Décret de 5 avril 1979, modifié par celui du 23 décembre 1981 a fixé certaines règles indispensables à une imposition rationnelle des propriétés bâties tout en assurant à la DGI les moyens d’arriver à un prompt recouvrement et a un meilleur contrôle des recettes provenant de cette source.

La CFPB en Haïti repose sur une base légale utile mais héritée d’un cadre ancien et insuffisamment modernisé. Les principales faiblesses tiennent à une évaluation imprécise, à l’absence d’un cadastre fiable, à des exemptions et dispositifs techniques laissant la place à l’évitement, et à un système de sanctions et d’exécution peu dissuasif. Pour rendre la CFPB efficace, il faut une réforme législative intégrée du Code fiscal 2015, des règles d’évaluation techniques modernisées, la digitalisation du cadastre, et des mécanismes de sanction et recouvrement renforcés et automatisés.

Cependant, son application demeure entravée par l’absence de cadastre fiable, la faiblesse du recouvrement et le manque de sensibilisation citoyenne. Une réforme administrative et technologique s’impose pour en faire un véritable levier de développement local. Toutefois, pour que la CFPB réponde pleinement à son rôle économique et social, il est impératif d’adopter une approche globale intégrant la modernisation du cadastre, le renforcement des capacités administratives et la révision du cadre juridique.

Une intégration de la CFPB dans une fiscalité territoriale modernisée et la coopération entre la DGI, Ministère de l’Économie et des Finances(MEF) et Collectivités territoriales(CT) pourraient redéfinir le modèle de financement local et renforcer l’État haïtien dans sa capacité de gouvernance fiscale.

Finalement, une réforme efficace de la fiscalité foncière pourrait s’inscrire dans une stratégie nationale de décentralisation financière, où les communes deviendraient de véritables acteurs de la gouvernance fiscale locale, contribuant ainsi à la consolidation de l’État de droit fiscal en Haïti.

BIBIOGRAPHIE

1. Textes législatifs
   1. Constitution de la République d’Haïti (1987), Version amendée, articles 217 et suivants.
   2. Décret du 5 avril 1979 relatif à la Contribution Foncière des Propriétés Bâties.
   3. Décret du 23 décembre 1981 modifie celui 5 avril 1979
2. Références académiques
   1. DORVAL, Monferrier, « Droit fiscal haïtien », Port-au-Prince : Éditions de l’Université d’État d’Haïti, 2010.
   2. PAILLANT, Joseph, Code fiscal haïtien, mis à jour 2015.
   3. JOSEPH, André Lafontant, La mobilisation fiscale communale. La voie du développement des communes, août 2013.
   4. Jocelerme , PRIVERT, Le guide du contribuable haïtien, 2013
   5. PIERRE-LOUIS, Rony, Finances publiques et fiscalité locale en Haïti, Port-au-Prince : CRESFED, 2018.
   6. Ministère de l’Économie et des Finances (MEF), Rapport sur la mobilisation des recettes internes, 2022.
   7. MINISTÈRE DE L’ÉCONOMIE ET DES FINANCES (MEF), Rapport sur la performance de la fiscalité immobilière en Haïti, 2020.
   8. CONSTANT, Jean-René, Haïti et la réforme de la fiscalité foncière : diagnostic et perspectives, Revue Haïti Fiscalité Moderne, 2018.
   9. RAWLS, John, Une théorie de la Justice, Harvard University Press, 1971.
   10. STIGLITZ, Joseph E. Les économies du secteur public, Norton., 2000.
3. www.nouveliste.com , Quand le cadastre bloque le développement, Valéry DAUDIER, publié le 29 avril 2013, consulté le 27 octobre 2025.

Notes de bas pages

[1] Article 1er du Décret du 05 avril 1979 sur la Contribution foncière des propriétés bâties(CFPB)

[2] Cité par Joseph André LAFONTANT, in « La mobilisation fiscale communale. La voie du développement des communes », 2013. P. 18

[3] PRIVERT, Jocelerme, 2013, P.273

[4] JOSEPH, André Lafontant, la mobilisation fiscale communale. La voie du développement des communes, août 2013 p. 49.

[5] JOSEPH, André Lafontant, la mobilisation fiscale communale. La voie du développement des communes, août 2013 p. 50

[6] JOSEPH, André Lafontant, La mobilisation fiscale communale. La voie du développement des communes, août 2013 p. 51

[7] JOSEPH, André Lafontant, La mobilisation fiscale communale. La voie du développement des communes, août 2013 p. 51

[8] PAILLANT, Joseph, Code fiscal mise à jour juin 2015, p.130.

[9] JOSEPH, André Lafontant, La mobilisation fiscale communale. La voie du développement des communes, Août 2013 p. 32

[10] PAILLANT, Joseph, Code fiscal haïtien, mis à jour juin 2015, art.3. in JOSEPH, André Lafontant, La mobilisation fiscale communale. La Voie du développement des communes, 2013.

[11] PAILLANT, Joseph, Code fiscal haïtien, mis à jour 2015.

[12] JOSEPH, André Lafontant, La mobilisation fiscale communale. La voie du développement des communes, Aout 2013 p. 33

[13] PAILLANT, Joseph, Code fiscal haïtien, mis à jour 2015, p.11.

[14] Article 27 du décret du 5 Avril 1979

[15] Article 28 du décret du 5 Avril 1979

[16] Article 25 à 29 du décret 5 avril 1979.

[17] La loi du 22 août 1983 sur le système des contraintes fiscales.

[18] www.nouveliste.com , Quand le cadastre bloque le développement, Valéry DAUDIER, publié le 29 avril 2013, consulté le 27 octobre 2025.